【明世观察】本轮房地产政策的梳理

作者：明世伙伴私募基金

发布于:2022-05-18 16:48

雪球

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从2022年1月份开始，各地方连续出台了多项房地产的宽松政策，从下图的全国房地产开发业综合景气指数来看，这些政策并没有带来足够的改善，整个房地产市场依然处于筑底阶段，后续需要更多的政策刺激。

二线城市出台的主要政策

我们先回顾一下已经推出的主要宽松政策，其中部分二线城市出台的主要政策如下：

其他的三四线城市出台的主要政策

政策类型及影响

目前各地已经给出的房地产的调控政策主要可以分为如下几类：

1、限购政策：陆续有部分二线城市放松了对买房的户籍要求，大部分三四线城市已经放开限购。

2、限贷政策：部分二线城市取消了“认房又认贷”的政策，放松了对首套房的认证标准。大部分二线城市已经降低商业贷款利率，部分已开始降低公积金首付比例，提高公积金贷款额度，提高购房补贴。大部分三线城市均已实施了上述政策。

3、限价政策：目前这方面的放松较少。

4、土地交易：陆续有二线城市调整土地竞拍保证金最低比例，允许分期缴纳土地出让金。

5、限售政策：陆续有部分城市减少二手房限售时间。

全国性的政策目前有：

1、1月20日央行宣布1年期LPR降低10BP至3.70%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%；

2、5月15日央行再次下调了首套房的房贷利率，同时允许各地自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限，给与各地更大的政策空间。

从主要一二线城市近半年的商品房销售面积可以看到，在1月20日央行宣布降低LPR利率并且在2月份各大银行下调房贷利率加点之后，商品房成交面积短期内出现了回暖的趋势，而各城市自己的其他相关政策都没有带来足够的影响。

目前房地产主要受困于需求侧

整体经济的增长放缓以及疫情带来的收入压力使得人们对与房地产的消费性和投资性需求都降低。4月份住户贷款环比减少2170亿元，同比减少7453亿元，住房贷款环比减少605亿元，同比减少4022亿元，住户存款环比减少7032亿元，存款减少远大于贷款减少，这说明存款的减少不是由于偿还贷款，而是由于居民的收入确实受到疫情的冲击而降低，这也引起了对房地产需求的降低。

截至5月13日，全国32个主要城市商品房累计成交面积同比下降47.8%，环比下降7.1%。其中一线城市同比下降48.1%，环比下降25.1%，二线城市同比下降43.3%，环比下降6.2%，三四线城市同比下降56.5%，环比下降0.1%，房产市场依然处于底部。

可以看到，前期的政策调控除了降低房贷利率这样的直接影响需求的政策都没有带来足够的改善，后续随着中央对于房地产政策的进一步放松，地方政府的政策空间加大，需求端的政策放松力度会加大，再加上全国疫情的好转，可能会给房地产带来一些积极的变化。