重磅会议定调！政策面和市场面发生历史性变化，楼市接下来怎么走？

详解房地产8大指示

关于房地产这一块，会议中有非常明确的指示：

第一，放在最前边的，是要切实防范化解重点领域风险，首先明确了房地产是重点领域，其次就是目前房地产市场、楼市，是存在一些风险点的，所以把防风险放在了促平稳健康发展的前边，可以看出，高层给的最新指示，第一个就是要化解风险，房地产行业举足轻重，之前已明确是支柱产业。在目前的行业发展阶段，必要要促进平稳发展。也就是说，楼市现在必须要稳了，必须要出手让它稳了。

第二，对形势做了重大判断：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。之前因为市场过热、供不应求、导致房价非理性上涨，甚至出现泡沫，因此需要出台调控政策。经过多年调控之后、社会经济发展的阶段也发生了一些重大变化，人口触顶回落出现拐点，城镇化发展减速，再叠加疫情等其他原因，共同导致了供求关系发生重大变化。之前调控周期、楼市火热的时候，是一个公供不应求的卖方市场，现在是供大于求的买方市场。最近今年，社会经济和房地产市场，高层谈得最多的就是3层压力：需求收缩、预期减弱、供给冲击。这种情况可能就是今后的常态，很难再发生变化了。这个时候，政策和房地产市场的运行逻辑也在发生重大变化。应该来说高层非常敏锐地看到了这样一个非常重大的变化，这个是决定政策面和市场面走向的最关键的因素。

第三，适时调整优化房地产政策。因为供求形式发生了变化，现在有些政策还是过热时期的，可能就不适应目前的实际情况，所以要适时调整优化。实际上也就明确了后面政策还会调整、优化的，会有更多的利好政策出来。

但是大家还是要关心“适时”这两个字，这就意味着，后面的政策利好，不是一下子全部出，也不是马上出，而是根据市场实际需要、市场时机的需要来出的，这要有一个理性的理解。可能会像以前，小步慢走地出，更多是根据实际情况来出。

第四，怎么出？还是因城施策，用好政策工具箱。每个城市的情况都不一样，一二线和三四线不一样，一线和二线也不一样，因此，不会一刀切和统一出，更多根据各城市自身的情况。用好政策工具箱的意思就是，可以用的，都可以用，但要看这个政策是不是你现在可以用的。

第五，更好满足居民刚性和改善性住房需求。为什么要更好满足？说明之前满足的还不够，今后还有更多利好，去更好地满足。前边已经出台了一些利好，在释放、支持刚性和改善性需求，后面还将给予更大力度的满足，比如信贷政策、公积金、税费支持等利好政策可能会出来。

第六，促进房地产市场平稳健康发展。促发展是防风险的重要充分条件。怎么来防风险，其实最后还是要促发展。

第七，没有谈房住不炒，这也是和4月份和之前很多次会议最大的变化，这是一个信号。但是，这并不是说房地产可以面向投资需求进行开放的，在需求这一块，还是重点支持刚需和改善，去投资化还是一个长期的过程，大家要有清晰的认识。

第八，本次还提到了加大大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

城中村改造，前几天也出台了相关的意见，提到促进超大特大城市推进城中村改造。今后，这也是一个扩内需、促发展的一个方面。除了新房市场外，城中村改造，既是为民生考虑，也会提升居住品质。改造之后，还会创造一些经济发展的机会，这对超大、特大城市发展也是一个重大利好。

城中村改造，对新房市场的关联性，要看具体采取的模式，上一轮去库存的时候，叫棚改，是大拆大建，最近几年是城市更新。南京今年8月1号，才是事实城市更新办法，这些年，大家更多地是谈微更新，不大拆大建。

这一轮的城中村改造，究竟用什么模式，是棚改？还是城市更新？还是兼而有之？还要看后续具体实施的细则。我们判断，更多地还是根据每个城中村具体的实际情况，有一些没有太多保留价值的可能会拆除重建，有一些有保留价值的，可能会采取改建、翻建、出新的措施，可能会有所区别。不能简单地和之前的棚改相比，和微更新可能也不一样。但是对城市和市场来说，都是好的事情。

① 对于被改造的这些城中村的居民来说，改造之后，居住的品质肯定会有提升，这对他们来说是一个最直接的利好。

② 对于改造后的这些城中村，居住品质提升后，有些原住民可能不一定住了，这个房子可能拿出来作为二手房出售了或者出租了，那么对于需要这些二手房的新市民、新青年等，通过租用或者购买这些房屋实现使用的话，我觉得也给他们提供了一个非常好的渠道。而且改造后品质还是比较高的，和之前的老破小可能还不一样。

③ 对于我们这些城东村改造以后涉及的板块来说，改造之后，它把这个区域把这个板块的整个的居住环境可能都有一个非常大的提升。对于这些区域内的居民，它的这种居住品质可能也会有个提升，也会带动区域的这些房产的一个升值和居住品质的一个提升，这也是一个实实在在的利好。

总体看，这次会议，有重大变化，释放了重大信号，对形势也做出了最新判断，高层已经敏锐地认识到了目前供大于求的买方市场的形势，同时对未来房地产市场要继续释放一些利好做了表态，大家可以期待后续利好。

权威定调之后，楼市怎么走？

不少人曾经讨论，高层是不是对于市场现状不是非常了解，实际上各个层面、各个渠道也都有在向上面反映，上面看的也很清楚，从本次会议的表态来看，高层对于形式判断比较准确，对未来的指示也比较的明确，提振了信心。

同时，能够看出高层对于政策面发展，是有底线思维的，当市场需要的时候，他一定会有政策出来。并不是没有史诗级的政策出来，市场就没希望了，还是要看他怎么安排，具体怎么走。

而且这次表态的时间比较早，时机非常好，6、7月数据不太理想，大家迫切期待定调。我之前多次在媒体、电台访谈时就说过，可以期待一下7月份的政策，到时候会明确很多东西，形势也会比较清晰。

如今，各个地方、各个部门来说也知道怎么做了，后续就是落实和推进，相信昨晚开始，到未来数天，各个地方、各个部门都会开始落实相关会议精神，因此大家对于未来市场应该有一定信心。

当然，对于未来的预期大家一定要理性，房地产市场发展变化与社会发展所处阶段、宏观经济运行情况都有着强相关的关系，这就决定了房地产市场发展不会再出现之前过度繁荣的景象。

短期来说，楼市跟着情绪走，目前大家的预期都比较悲观，再加上经济的走势不是特别理想，对于房地产有着比较大的影响。

也有人认为楼市能不能好，关键看经济，楼市与经济发展息息相关，经济是基础，大家都没有钱了，楼市肯定不会发展太好。

辉哥的判断是，现在楼市处于底部震荡期，在底部区间，在不断震荡、盘整，没有出现快速复苏和恢复，这一时期也容易出现极端成交案例，随便一个消息，都有可能击溃人们的心理，这种负面影响会叠加出现和持续传导。

走出震荡期需要时间，不会一蹴而就。

2016年到2021年，调控了5年，后续恢复，也需要更长的时间，再加上现在又叠加很多不利的情形，恢复周期可能更长。

二手房市场目前处于抛房潮，大家都在卖卖卖，踩踏式出货，加剧了市场下行的速度和处于震荡期的时间。

辉哥之前说过，库存不见顶，市场不见底。

目前，南京楼市库存还处于高位，尤其是二手房市场，挂牌房源越来越多，过去二三十年，积累的大量的投资需求，现在集中抛售，化解供给的冲击。

新房也是一样，虽然目前土地出让减少，减少了新房库存，是个好事情，使新房库存能够更快见顶回落。但以前为了保财政，土地供给也在高位，大量国央企出来拿地，打破了市场平衡，延长市场周期。

经过多轮博弈，土地市场供应下来了，下来的速度越快、幅度越大，对市场结束底部震荡，越有利。

未来，楼市会在底部震荡很长时间，逐渐温和恢复。即使我们将政策全部放开，也很难出现过快发展，未来是平稳发展、供给匹配、需求结构比较健康的市场。

需求结构、规模、价格体系都在发生变化，市场也要变化，只有化解。没必要太悲观，也没必要太乐观。

买房建议

买房人完全从自住的角度，去考虑买房置业。

纯投资的交付，我们不建议，目前的房地产发展阶段，已经决定了它的一个根本。目前政策面实际上也是有保有压的，不管提不提房住不炒，对投资性需求都是有抑制的，这个时候，纯投资性需求，已经失去了投资盈利的空间，没有太大的必要性。

答疑解惑！

针对部分买房人买房、卖房的具体问题，也有一些思考和建议。

①对河西、大校场会有什么影响？

对大势来讲，对市场和信心形成一定修复，后续如果有政策利好持续出台的话，相比于7月淡季，8、9、10月份成交量将平稳回升，交易量活跃，市场好转后，需求会逐渐释放。二手房也是一样，会有一波行情，大家会加速出手卖房。

对整个南京楼市来说，从8月开始，就是一个逐渐回稳的状态。

河西和大校场，一直是南京领涨、领跑的板块，即便是是在市场不好的情况下，优质楼盘还是需要摇号。整体市场好了之后，这两个板块会先火，也会更火，继续扮演领跑者、领涨者的角色，对其他板块会有更多带动。我们更关注对其他板块的带动作用，热度的传导，为南京这个市场带动。

5月南京发布了人口落户的政策，最迟8月份就要落地实施，配合着政策，降低了落户门槛，主城大专直接落户，南京会吸引一批新市民，叠加政策调整，促使楼市热度，从河西、大校场这样的主场核心板块往外传导，这是衡量市场是否真正回暖的指标。

②二手房市场，要不要抓紧卖房？

二手房处在抛售期，潜在库存量巨大。但二手房也会有区分，极少数顶级豪宅还比较坚挺，比如河西仁恒江湾城四期、华新城之类的，而包括河西在内的一些板块次新房已经下降了不少，再往下更普通的二手房源降价更多，整体是供大于求的状态。

今后处于结构性的过剩，有些房子后面可能涨的很有限，一些老破小或者有硬性缺陷的房源，可以果断卖出，既可以盘活自己的资产，又为另外一个人居住提供了一个渠道。

总结就是，抗跌的，就看什么时候出手，不抗跌的，就抓紧时机出手。

③鼓楼滨江的房子什么时候卖出比较好？

板块内仅桃园世纪等个别楼盘价格比较坚挺，其他楼盘的降价幅度不小，刚刚说了目前楼市处于震荡期，且短期内难以走出，因此建议利用下半年9、10月份楼市窗口期果断卖出，不要有太高的预期，只要价格不太低，能接受即可。

④燕子矶和江北核心区刚需改善哪个值得上？

自住买房主要考虑三个因素？

1）哪个更方便？这个考虑你的上班地点，看交通通勤便捷程度。

2）哪个更喜欢？这个考虑周边配套，商业、环境、教育等等，看那个板块哪个你更喜欢，这个建议你去现场走一走，感受一下，看看你更喜欢哪一种。项目的户型、物业、装修等指标，也是需要考虑的对象，还是看你更喜欢哪一种。

3）具体到楼盘，一个看去化率、一个性价比。

尽量考虑去化率更好的楼盘，买大家更愿意买的楼盘，这样的楼盘，更不容易出现交付问题，后期交付品质也更有保障。

性价比，需要考虑每个楼盘当下的优惠政策综合考虑。

⑤江宁滨江的房子要不要割肉？

江宁滨江属于远郊板块，这几年，南京远郊板块处于下行状态，这些板块主要靠外来人口支撑，长期来看，人口大趋势无法逆转，如今南京人口增量需求在逐渐减少，外围板块受影响非常大。

目前三四线城市二手房市场也比较惨淡，很多人难以出手手上的房源、或者不愿出手，三四线城市的刚需，到一二线买房的链条暂时被打断了。

下一个大的行情，需要一个契机，有很大的不确定性。建议利用9、10月份窗口期行情，割肉出手，随行就市。

以上就是本次分享的重点内容。

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