重磅！房地产再迎利好！全国性政策将出台！

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商品房预售资金使用的灵活性将获提升

预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。

据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。

此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。

管理办法要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。

据了解，商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。

此外，部分地区原有政策规定存在提取基数和比例过高的问题。重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数，极少城市以实收款为基数。

在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。

在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。 目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。

业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金， 将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。

申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路。后续因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向。

全国商品房预售资金监管早有放松迹象？

事实上，此前预售资金监管似有放松迹象。

2022年1月14日，最高人民法院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》的通知显示，对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。

此后，有市场消息称，监管层正在起草全国性规则， 以使房地产开发商更容易获得托管账户中持有的预售资金，但此前这消息并未获得证实。

事实上，在过去很长时间，“拿地-开工-预售-拿地”的高周转模式下，新房预售后的回款资金，很多不是用作结算工程款，而是被违规挪用，撬动资金杠杆，大规模拿地实现快速扩张。如果房企出现资金链断裂，就很容易导致楼盘烂尾。

去年，部分房企陷入流动性危机，出现项目停工现象，就被爆出预售资金被挪用的情况。为了保交楼，保障购房者的利益， 包括西安、北京、天津、苏州、广州、石家庄、重庆、银川等多个城市出台政策，加强对商品房预售资金的监管。

强监管内容主要包括升级资金监管范围、提高监管比例、提高支取节点要求等。

加强预售资金监管，无疑保障了购房者权益，对防止出现烂尾楼、拖欠供应商、农民工工资等现象起到了很好的保护作用，但也让本已陷入现金流危机的房企雪上加霜。

如今，2022年房企面临的流动性压力依然较大，短时间房企需要通过各种方式保持资金流动性，使企业能够持续运营。“办法”的落地执行有助于合理管控房企资金，使部分房企的流动性压力得到一定缓解。

来源：财联社、新京报等

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