门店选址,商圈评估流程
1.1 商圈评估流程
1.1 商圈评估操作规范
商圈分析对新开门店的地址选择具有非常重要的指导意义。商圈分析就是经营者对商圈构成的情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析,为选择门店地址、制定和调整经营方向与策略提供依据。
门店选址是影响门店发展的最直接因素,而商圈的基本环境、顾客状况、竞争状况,更是门店选址的首要因素。商圈的分析评估主要从以下三个方面进行:
1.1.1 商圈环境调研
商圈环境主要是指顾客对商圈的总体印象或是认识。主要包含的内容:商圈类型、商圈发展规划、商圈建筑物状况、商圈规模、商圈经营特色、商圈内知名品牌情况、商圈平均营业时间、商圈租金、商圈交通情况、商圈人流情况。
Ø 商圈类型:
商业区——商业行业的集中区,其特色为商圈大,流动人口多、热闹、各种商店林立,其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等,是连锁目前拓展的主力方向。
办公区——此类型区域办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水平较高等。
住宅区——此类型区域户数较多,人口密集,消费习性为消费者稳定、消费习惯固定、要求便利性、亲切感,家庭用品购买率高,是连锁后期发展的目标区域之一。
文教区——此类型区域附近有大、中、小学校等,文教区消费习性为消费群以学生居多、消费金额不高,但食品、文教用品购买率高,也是连锁后期发展的目标区域之一。
混合区——商住混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色,属于多元化的消费习性。
待开发区——商圈知名度不高,对集客能力弱,但是有发展潜力,要关注此类型区域的发展,待时机成熟迅速进入。
Ø 商圈经营特色:
商圈经营有的以某一个特色行业为主,有的以综合业态为主。一般来讲,越是商业发达的城市,商圈的行业特色越明显;中小城市以综合性商圈为主。商圈的业态与的定位形成互补性的有利于门店的成功,因此是调研的一个方面。
Ø 商圈租金:
门店租金是门店运营成本的主要部分,门店租金对门店成功与否有重要影响,因此要对掌握商圈不同区域的租金情况,可以分为商圈核心区域租金、商圈次核心区域租金、商圈边缘区域租金。要依据商圈租金的实际情况,选择适合自己的商圈区域进入。
Ø 商圈交通情况
商圈可达到的便利性决定了商圈的集客能力,对商圈交通情况的调研主要从商圈道路条件、停车位、公交线路等方面调研。
Ø 商圈人流情况
商圈内人流总量,直接决定了门店潜在顾客的数量,从而决定了门店的营业额、门店的成功与否。
商圈人流测算方法:
l 人流量测算的原则:
1) 测算的人流数字,应真实、准确、可靠;
2) 要确保测算人员对测算有正确的认识,并了解测算的方法和操作:
l 人流量测算规则及方法:
1) 首先明确商圈入口个数,依据入口个数分配人流测算人员,做到每一个入口有一个测算人员;如人员紧张时,则优先在商圈的主入口分配测算人员。
2) 测算的时间分为周一至周五(可以选择2天,建议周二、周四);周末时间(周六、周日);节假日(最好选择节假日前一天及当天);每天的测算时段分为不同时段,每个时段的测算时间不能少于1小时。
3) 统计进入商圈的人数(自行车、电动车数量以承载的人数计入人流数量中),车辆数计入车流,从商圈出来的人数、车辆数不计入统计。
4) 将统计数据计入《商圈人员流动抽样表》
1.1.2 商圈内人口状况调研
商圈人口状况调研主要包含两个内容:商圈日集客数量(可以依据《商圈人员流动抽样调查表》预估)、主消费者年龄层(人流测算时可以有一个准确的判断)。
1.1.3 商圈竞争环境调研
以食品为主营产品。通过消费者问卷调查,现阶段食品销售还是以便利店、专卖店为主流渠道,所以在商圈竞争环境调研中要特别注意便利店的影响。
商圈竞争环境调研包含的主要内容有:便利店调研和竞争对手调研。
竞争对手调研参照城市评估部分的竞争对手分析,填写《竞争企业店面调查表》。
1.1.4 商圈评估标准
在完成商圈环境调研、商圈人口状况调研、商圈竞争环境调研之后,进入商圈评估流程。在《商圈评估标准表》中,依据前期调研填写的《商圈调研资料表》的数据,对商圈评估标准表中的各个维度进行打分,之后进行权重调整,最后综合得分,完成商圈评估的得分,对商圈选择提供决策依据。
1.2 商圈评估表单及工具
1.2.1 竞争企业店面调查表
备注
1、 周一至周五为一个阶段,周末为一个阶段,保证每个阶段都有抽样数据。商品评估的时间内含有节假日的,节假日必须抽样统计。
2、 从每天的8:00-22:00,以表中规定的时间段为单位,每个单位内抽取20-30分钟进行统计,最后核算为()人/半小时或者()车/半小时。
3、 每个单位时间段内的()人/半小时或者()车/半小时,乘以4,然后在加总每个时间段的抽样数据作为该商圈的日集客数量 返回搜狐,查看更多
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