房地产行业：楼市再迎重磅利好，哪些城市会成为下一波受益者

客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 58安居客研究院 58安居 政策解读 58安居客研究院 楼市再迎重磅利好，哪些城市会成为下一波受益者 昨日深夜，住建部再度释放重磅利好，提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 58安居客研究院 住建部的此次发声更加具象，也符合下半年楼市政策的总基调。此前，“金融十六条”延期，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大“保交楼”金融支持；7月24日的中央政治局会议，更是提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”基于中央对今年下半年楼市政策的顶层设计，除了持续受到关注的保交楼工作外，住建部此次释放针对需求端更加具象的三大积极信号：1、首套房首付比例和利率降低将落实到位；2、改善性住房换购税费减免；3、个人住房“认房不认贷”。 58安居客研究院 实际上，去年下半年以来，各地在需求侧宽松持续落地。58安居客研究院数据显示，今年1-7月全国省市地方出台楼市松绑政策频次达351次，持平去年下半年水平。今年以来需求端政策松绑的方向聚焦于：1、一线城市及重点二线城市通过“一区一策”等方式精细化购房限制类政策；2、公积金在支持多孩、人才等方面继续释放利好；3、通过降息、带押过户等方式，降低购房者购房资金成本、时间成本，打通各个交易环节的屏障。 图表：省市地方层面楼市松绑政策出台频率 58安居客研究院 然而在一系列的刺激政策组合拳下，楼市表现上看并不尽如人意。58安居客研究院数据显示，从2022年6月份至今，统计局口径的70城新房找房热度处于持续下跌趋势中。若下半年没有强有力的利好政策出台，新房成交规模将很难有所突破，弱复苏将成为主基调。 究院 1 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居 若作为房企资金主动脉的销售回款受阻，会引发保交楼面临巨大压力，导致需求端信心下降的恶心循环。因此，此次住建部的发声有力而及时。 图表：70城新建商品住宅找房热度环比、同比走势 58安居客研究院 那么住建部的此次重磅利好发布后，哪些城市还有政策优化的空间呢？ 58安居客研究院 “认房不认贷”直指一线和热点二线城市 58安居客研究院对包含各线城市在内的57个城市进行了政策梳理，经不完全统计发现：北京、上海、广州、深圳、青岛、成都、福州、长沙、烟台、西安、徐州的商贷还在执行认房又认贷的政策，大部分的非热点二线城市及三四线城市都取消了认房又认贷政策，执行比“认房不认贷”更为宽松的“认贷不认房”，即只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。因此，“认房不认贷”的信号直指一线和热点二线城市，下半年这类城市将有望松绑，由此激发改善型购房的入市。 非热点城市有望全部执行首套首付最低2成 从首付比例上看，目前一些能级较低的城市针对首套住房最低首付比例是2成，二套 房为3成，主要集中在非限购城市；而相对市场面有所期盼的二线城市如厦门、天津、重 庆、郑州、苏州、南京、无锡等城市首套首付比例均为3成，二套房为4成；值得注意的 58安居客研究院 是，4个一线城市尽管针对首套首付都在3成或3.5成，只有无房且无房贷记录的购房者才能享受，只要有过房贷记录的，就算名下已无房，那么也得按照“二套”的标准，而这一标准动辄就是的首付5成以上，针对非普通住宅的房贷甚至最高的达8成。因此在当前一线城市还执行“认房又认贷”的情况下，符合“首套”标准的购房者少之又少，3成已如同摆设。因此，对于一线城市而言，取消“认房又认贷”，比降低首套房首付更重要；对于已经取消认房又认贷的城市而言，可以将首付比例继续降低至2成，同步降低二套房入市成本。 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 北方城市房贷利率还存在较大降幅空间 58安居客研究院 从房贷利率来看，7月20日公布的5年起以上LPR为4.2%，我们监测的城市中已有4个城市首套房贷利率最低可达基准LPR-60BP，即3.6%，主要集中在南方城市，而跌破4 的城市已占到57个城市中将近一半的份额，而还有半成在4%或者4以上，其中包含一些基本面并不好的乌鲁木齐、呼和浩特、潍坊、威海、保定、淄博、咸阳等北方城市。除广州持平LPR外，北京、上海、广州的首套房贷利率都在LPR+30BP以上。因此从降低房贷利率方面看，上述一些北方城市应该首当其冲，还存在较大降幅空间。 58安居客研究院 改善需求家庭的购房负担将进一步降低 去年以来各城市为促进购房消费，采用购房补贴、契税减免的方式较为普遍，但限制条件过多：有的时限过短如仅在房展会期间，而有的则是仅针对新房、有的是仅针对人才购房、有的仅针对部分非核心区域，有的针对购买特定住宅，如绿色建筑等。 住建部此次提出落实好改善型购房换购契税减免，这和前不久税务总局发布的《支持协调发展税费优惠政策指引》中第193条“个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征 58安居客研究院 契税”相契合。《指引》中22条“支持消费提振信心税费优惠”中，有19条涉及房地产领域，有多条涉及房屋买卖相关。尽管相关内容不属于最新发布，有的也早已落实，但此时发布，意义重大，覆盖面更广，全方位减税也意味着当下亟待扩大内需、修复经济增长的内生动力。 住建部此次重点提及减免改善型购房契税，进一步要求地方税务部门要主动出击，在维护房地产市场健康发展上发力。如叠加取消“认房又认贷”都等多项措施，可以预判今后能大幅减轻“以旧换新”、“以小换大”等改善需求家庭的购房负担。 城市 限贷政策 首套房贷利率（%） 二套房贷利率（%） 沈阳 认贷不认房，首套2成，二套4成 3.7 4.8 天津 认贷不认房，首套3成，二套4成 3.8 4.8 武汉 认贷不认房；首套首付：二环外2成、二环内3成；二套首付：二环外3成、二环内4成 3.8 4.8 青岛 限购区域认房又认贷，非限购区域认贷不认房；限购区域首套首付3成，二套4成；非限购区域首套2成，二套3成 4 4.8 重庆 认贷不认房；无房无贷，首付3成 4 4.8 惠州 认贷不认房；首套首付2成，二套3成 3.8 4.9 成都 认房又认贷，无房无贷，最低首付2成（各圈层不同） 4 4.8 福州 认房又认贷，无房无贷首付3成，有房有贷5成 3.7 4.8 济南 认贷不认房；首套2成，二套4成 4 4.8 附件：57个监测城市限贷政策及房贷利率（截止7月27日） 太原 认贷不认房，首套2成，二套4成 3.7 4.8 郑州 认贷不认房；最低首付3成 3.7 4.8 昆明 认贷不认房；最低首付2成 3.85 4.8 兰州 认贷不认房；首套2成、二套3成 3.9 4.8 北京 认贷又认房；无房无贷，普宅35%、非普40%；无房有贷款记录/有房：普宅60%、非普80% 4.75 5.25 长春 首套2成，二套3成 3.7 4.8 苏州 认贷不认房；最低首付3成 4 4.8 南宁 首套2成，二套3成 3.6 4.8 大连 认贷不认房；非限购区域首套2成，二套3成 3.85 4.8 佛山 首套2成，二套3成 4 4.2 广州 认贷又认房；无房无贷，首付3成；无房贷款已结清4成、未结清7成；有房无房贷5成、有房房贷未结清7成 4.2 4.8 长沙 认贷又认房；无房无贷，首付3成；有房有贷，首付4.5成 4 4.8 常州 认贷不认房，首套2成，二套3成 3.7 4.8 烟台 认房又认贷，首套3成，二套4成 4 4.8 宁波 认贷不认房，首付最低2成，二套3-4成 4 4.8 上海 认房又认贷；无房无贷，首付35%；无房有贷款记录/有房：普宅50%，非普宅70% 4.55 5.25 南京 认贷不认房，首套3成，二套4成 4 4.8 西安 认房又认贷，无房无贷，最低首付3成，有房有贷6成 4 4.9 无锡 认贷不认房；最低首付3成 3.7 4.8 合肥 认贷不认房；非限购区域，首套房最低首付两成，二套房首付三成即可 4 4.8 珠海 非限购区域首套房首付比例最低2成，限购区域首套房首付比例最低3成。 3.6 4.8 中山 认贷不认房，首套3成，二套4成 3.6 4.8 东莞 认贷不认房，首套2成，二套3成 4 4.8 湖州 首套2成，二套3成 4 4.8 南昌 认贷不认房，首套2成，二套3成 4 4.8 厦门 认贷不认房，首套3成，二套4成 3.7 5 绍兴 认贷不认房，首套2成，二套3成 4 4.8 宜昌 认贷不认房，首套2成，二套3成 3.8 4.8 深圳 认房又认贷；无房无贷，首付30%；无房有贷款记录：:普宅50%，非普宅60%；有房：普宅70%，非普宅80% 4.5 4.8 昆山 认贷不认房，首套3成，二套4成 4 4.8 杭州 认贷不认房，无房无贷，最低首付3成，有房有贷4成 4 4.8 贵阳 认贷不认房，首套2成，二套3成 3.8 4.8 南通 认贷不认房，首套2成，二套3成 4 4.8 石家庄 认贷不认房，首套2成，二套3成 3.7 4.8 海口 首套3成，二套，首套已结清的首付40%，未结清的50% 4 4.8 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 徐州 认房又认贷，首套2成，二套5成 3.7 4.8 乌鲁木齐 认贷不认房，首套2成，二套3成 4 4.8 哈尔滨 认贷不认房，首套2成，二套3成 3.7 4.8 呼和浩特 认房不认贷，首套2成，二套3成 4 4.8 洛阳 认贷不认房，首套2成，二套3成 3.9 4.8 潍坊 认贷不认房，首套2成，二套3成 4 4.8 株洲 认房不认贷，首套2成，二套3成 3.6 4.8 秦皇岛 认贷不认房，首套2成，二套3成 3.7 4.8 威海 认贷不认房，首套2成，二套3成 4 4.8 包头 首套2成，二套3成 4 4.8 保定 认贷不认房，首套2成，二套3成，多孩主城区购房二套算首套 4 4.8 淄博 首套2成，二套3成 4 4.8 咸阳 认贷不认房，首套2成，二套3成 4 4.8 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院