并不是每个南北通透，都是你能选到的最好户型

未来什么样的房子还值得折腾？

好户型一定是其中一种。

自己想住，别人也想要的房子，在居住以及未来变现时都会更有价值。

本期我们来甄别户型，南北通透在北方可谓是的户型了。但即便如此，由于历史和建筑设计等各种复杂原因，里面还有很大的学问。并不是每个南北通透，都是你能选到的户型。

次新房的南北通透两居

我们先说说次新房的南北两居，这也是目前“刚改”首要选择的户型。

我们通常意识里，规规矩矩的南北通透应该是这样的：

（百旺府两居）

A户型方方正正，比较优质的地方是：有独立带窗的餐厅，餐厅与客厅是直对通透，明卫，算是很规矩的一款南北两居。

如果不能满足明卫和独立餐厅，那么B户型也是不错的：

（百旺府两居）

南向面宽大于北向面宽，浪费面积少。

然而，在看房的过程中，很多人会发现，很多楼盘的南北两居，其实是这样的：

C户型“通透”的地方只有两个卧室把门敞开以后可以形成一个窄通道的空气对流，如果把南向卧室门关上，就成了一个北向户型。

采光上，也是只有一个窗户朝南，北向面宽远大于南向面宽。

下面的D户型则更加别扭，结构不方正，餐桌摆在卫生间门口……而且只是一个客厅朝南，没有真正的通透对流通道，南向面宽太小。

很多人管这样的一个房间朝南的南北通透，叫“假南北”户型：

C户型和D户型，虽然也属“南北通透”户型，但是在市场认可度上，还不如纯南向的两居。比如下面这种：

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中铁建国际城这个纯南两居虽然不通透，但采光面大，在二手房交易市场中，这种户型的价值认可度和接盘者数量，要高于以上C、D两种“南北通透”户型，但是不如A、B两种户型。

选南北通透两居，南向采光面越大越优质，至少一厅两卧当中，有两个空间是朝南的。厨房朝北，尤其是夏天，大多数家庭大厨起火做饭时候还是不愿意沐浴着炎热阳光的，北向厨房阴凉为。（厨房有阳台可以隔晒的超大户型不在讨论之列）

能做到厅卧朝南，次卧厨房朝北，就算基本达标，在这个基础上，如果卫生间能有窗，或者有两个卫生间，或者再有个北向的独立餐厅，那就是大大的加分项了。

次新房的南北两居大都面积在100平左右，如果超过120平，功能上就不太实惠，因为120平完全可以做成三居了，所以建议选择80-110平之间的两居，市场认可度比较高。（奢享级别的购房人可以忽略此建议。）

次新房的南北通透三居

（新龙城三居）

南北通透三居要是能做到F户型这样，就算是中规中矩了，两卧一厅朝南，南向面宽大于北向面宽，不足是没有带窗独立餐厅，需要打开北卧和厨房门才能形成空气对流，俗称“穿堂风”。

如果以F户型为基准，评分80分的话，那么下面龙湖这个户型就是90分。

（龙湖香醍漫步三居）

这个就是我们常说的“眼镜房”。

G户型方正、内部边角齐整，两卧一厅朝南，独立餐厅与客厅形成直向通透，此外还有南北双阳台，双明卫……这算是南北通透三居中非常优质的户型了。

90分户型不常见，如果改善型的同学碰到G户型，就乖乖从了吧。。。

其实市场上更多的南北三居户型是这样的：

（天通中苑三居）

       （华侨城三居）

（华侨城三居）

H、I户型都很方正，每个功能区的面积尺度都够用，的不足是两个卧室朝北，如果能多一个朝南的卧室，就很无敌了。综合评分，70分。

与厅卧朝南，双小卧和厨房朝北比起来，下面这种显得逊色一些：

（天秀花园三居）

J户型两卧朝南，厅、小卧、厨房朝北，客厅采光面窄，而且与卧室的窗户不在一个平面上，有一个错落的分布，通常这种小窗是在“楼窝”里面，被遮挡的可能性较大。从采光和布局上看，这种户型都不如前面的户型，房小谋只能打60分。

不过J户型也不算硬伤户型，至少客厅有窗，通风没有问题，白天客厅也可以借卧室开门采光。

下面说一个房小谋不太推荐的户型：

（季景沁园三居）

K户型好像是由一个纯北向两居和一个南北通透一居硬凑到一起……

K户型的问题在于：功能区面积分配不合理、浪费面积过多、北向面宽过大、户型不够方正……

现在市场上的三居大多过千万，同样的价位，还是建议选择更优质的房子。

次新三居的面积在120-140平米为性价比，过大不够经济，过小不够舒服。

次新三居标配：两个卫生间，有独立餐厅，至少一厅一卧，或者两卧朝南，南向面宽大于等于北向面宽。如果在此基础上能够有明卫、双阳台、带窗餐厅、阳光房、露台之类的价值增项，那就更好了。

“老破小”里的南北通透两居

能买次新房，都不爱住“老破小”。

的确，8、90年代的老房子比起2000年以后的次新房，无论是物业管理，小区绿化，户型尺度，建筑外观等各个方面，都差了好几个档。

但是老房子也有很多优点是次新房不可比拟的。比如地段好，资源好，生活便利度高，同样的面积，老房子能够在户型上做出更多的房间，功能性更强，对于刚需来讲，买老房子“上车”更具性价比。

老房子的两居室大都在40-70平米之间。

上世纪80年代有两种经典两居室户型，据说是80年代同时期的统一建筑图纸，现在中介比较喜欢称之为“八零筑一”和“八零筑二”。

八零筑一

（牡丹园黄亭子小区）

八零筑二

（南礼士路三条北里）

这两种户型不同的地方在于，前者的厨房朝北有明窗，而后者的厨房在户型中央，窗户开在天井里。

综合比较，“八零筑二”更加狭长，两卧较大，厅较小，只能放个餐桌，厅、厨、卫虽然都有窗户，但几乎没有采光，面向天井开窗也有很多不便。

而“八零筑一”户型通风厅卧面积分区合理，进深要小于“八零筑二”户型，缺点就是卫生间太小，客厅无窗。

上世纪80年代还有两种比较常见的两居，哑铃型和手枪型。

哑铃型

（三里河东路甲14号院两居）

这个户型是双卧与厨卫全部朝南的纯南户型，两边是卧室，像哑铃的两个锤，一般这类户型面积较小，40-50平米居多，没有浪费面积，实用性很好。

手枪型

（裕中西里两居）

手枪型户型南北通透，比哑铃型户型更加优质，缺点就是客厅较小。

80年代的两居，大都没有独立客厅，只有一个餐厅，但是浪费面积和公摊都较少。

“八零筑一”市场接受度高于“八零筑二”，与全南户型相比则各有特色，“手枪型”全明而且通透，最为优质，是户型。

到了上世纪90年代，两居室的户型设计有了很大提高，基本都能做出独立客厅。

（霍营小区两居）

P户型可以说比较优质，几乎没有浪费面积，功能分区合理，南向面宽大于北向面宽，60平米空间虽小，但五脏俱全。需要注意的一点是客厅的采光，这个位置基本都是卧在“楼窝”里，“楼窝”如果凹得太深，会影响采光。

下面是一道比较题：

同样60平米小两居，下面两种户型哪个更好？

（芍药居北里）

（芍药居北里）

两个户型都是南北通透，明厅。但Q户型是全明格局，客厅窗把西边。R户型客厅窗朝南，但有楼窝遮挡可能，暗卫。看起来似乎各有长处，难以抉择。

房小谋实地探访过这两个户型，Q户型一进门的通道面积有浪费，动线比较曲折，墙体改动空间小。R户型楼窝很浅，客厅采光很好，而且动线直接，基本没有浪费面积。综合比较，还是R户型更加优质。

老房子中的两居室和次新相比，面积上更加“浓缩”，主流为60平米左右，如果超过75平米，且不能改三居，就不建议选择了，因为老房75平完全可以做成三居，买老房的人多数追求功能性大于奢适度，过大的老房两居会影响变现流通性。

但是反过来，小面积两居却大受欢迎，比如房小谋见过一些30几平的两居，非常好卖：

（昌平泰安胡同、35平）

对于“老破小”来说，在不影响居住体验的前提下，同样面积，房间越多，功能性越强，价值越高。

“老破小”里的南北通透三居

老房子中常见的南北三居户型：

（安外花园三居、74平）

T户型看着有点眼熟，就像“八零筑二”两居加了一间屋子，是的，这个户型的厅和厨，窗户都是开在天井里的，而且进深较长，南向面宽小于北向面宽，属于老房三居里比较常见但很一般的南北户型。

比T户型更好一些的，是这个户型：

（东大街西里三居，77平）

U户型优点是明厅、明厨、明卫，缺点是只有一个房间朝南，客厅和卫生间较小。

老房三居中比较突出的是“田字格”户型：

（柳芳南里三居、69平）

V户型就是“田字格”户型，比较方正，全明格局，浪费面积较小。

上面三种三居户型，想比较来看，优质程度为

V >U >T

选老房三居，面积上可选余地较大，从65-100平米都可以，面积越大，户型要求越高。不要因为贪大，图单价便宜，就买硬伤房（请参看房谋度断历史文章《急不择房，别让抢房潮赶你掉入“low房坑”》），要记住，越大的房子，越要好户型，而越小的三居，越具性价比。