2008 年金融危机后，房地产行业杠杆率快速攀升，在货币宽松的政策环境下，房地产等对货币政策较敏感的行业率先受益，其他行业普遍缺乏加杠杆的动力和意愿，资金逐渐流入房地产行业，造就了房地产一枝独秀持续繁荣的局面。
近年来，从传统地产企业发展来看，供给侧所体现的土地资源有限性、耕地保护、征地拆造成本上升等现实问题，需求层面所显示的人口增速放缓、人口结构老龄化等问题，从房屋属性的因素来看，热点城市的房产越来越重的投资投机属性，这些都影响地产行业如何实现未来定位发展的大问题。
商品房新开工和开发投资的增速呈下滑趋势，房地产增量市场发展已放缓，全国新建商品住宅销售面积增速也逐渐放缓，而近年来全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升，2016 年占比达到 41%，5 年前这一比例不足 20%。一线城市二手房交易额达到 3.2 万亿元，是新房成交额的 2.13 倍，存量房市场活跃。随着政府对房地产市场的调控日益深入，展望 2018 年，行业发展的政策环境仍然偏紧，市场销售仍不容乐观，销售有可能出现负增长。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
多年来发展迅猛的房地产企业，在新时期开始重新寻找产业定位，探索多元化的发展道路。
越来越多房企大力发展商业地产、 物业管理、长租公寓、养老地产、文旅地产等地产相关多元化业务，丰富房地产业务结构，亦或者是积极探索 金融、互联网、医疗等领域的“地产+”布局，以期开拓新的利润增长点，实现可持续发展。
“没有成功的企业，只有时代的企业。”房地产巨头们纷纷转型，其实也正是地产大周期之后的顺势而为，希望能够实现更持续的增长，但是还有哪个领域可以让房企再辉煌发展10 年。房企的转型之路并不容易。
（1）通过丰富房地产业务结构的转型，企业就仍然面临拿地难的困境；
（2）在新业务与房地产开发业务协同性不强的其他领域扩展新的利润增长点，企业也不得不面临跨业运营的挑战；
（3）转型领域需要有前期投入，对企业现金流造成占用，而又难以立刻产生有效的利润贡献，公司的利润很大程度上仍由地产开发业务提供；
（4）房企转型的一些领域已经面临市场供应过剩，比如商业地产，转型领域未来能否给房企利润和现金流带来显著持续的增量贡献也存在不确定性。
房地产主业面临供需结构的调整和和政策上的强调控，而转型需要资金支持，财务安全与金融资源的获取能力不仅决定着企业的生存，也同样决定着企业的发展。如果房企没有正确的布局策略，转型方向不明确，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企在转型道路上也可能面临挑战。
图表：房地产企业高负债经营（单位：%）
近年来，从传统地产企业发展来看，供给侧所体现的土地资源有限性、耕地保护、征地拆造成本上升等现实问题，需求层面所显示的人口增速放缓、人口结构老龄化等问题，从房屋属性的因素来看，热点城市的房产越来越重的投资投机属性，这些都影响地产行业如何实现未来定位发展的大问题。
商品房新开工和开发投资的增速呈下滑趋势，房地产增量市场发展已放缓，全国新建商品住宅销售面积增速也逐渐放缓，而近年来全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升，2016 年占比达到 41%，5 年前这一比例不足 20%。一线城市二手房交易额达到 3.2 万亿元，是新房成交额的 2.13 倍，存量房市场活跃。随着政府对房地产市场的调控日益深入，展望 2018 年，行业发展的政策环境仍然偏紧，市场销售仍不容乐观，销售有可能出现负增长。
图表：住宅销售已逐步放缓（单位：亿元，%）
图表：新开工及投资增速下滑（单位：%）
多年来发展迅猛的房地产企业，在新时期开始重新寻找产业定位，探索多元化的发展道路。
越来越多房企大力发展商业地产、 物业管理、长租公寓、养老地产、文旅地产等地产相关多元化业务，丰富房地产业务结构，亦或者是积极探索 金融、互联网、医疗等领域的“地产+”布局，以期开拓新的利润增长点，实现可持续发展。
图表：房企转型业务战略
“没有成功的企业，只有时代的企业。”房地产巨头们纷纷转型，其实也正是地产大周期之后的顺势而为，希望能够实现更持续的增长，但是还有哪个领域可以让房企再辉煌发展10 年。房企的转型之路并不容易。
（1）通过丰富房地产业务结构的转型，企业就仍然面临拿地难的困境；
（2）在新业务与房地产开发业务协同性不强的其他领域扩展新的利润增长点，企业也不得不面临跨业运营的挑战；
（3）转型领域需要有前期投入，对企业现金流造成占用，而又难以立刻产生有效的利润贡献，公司的利润很大程度上仍由地产开发业务提供；
（4）房企转型的一些领域已经面临市场供应过剩，比如商业地产，转型领域未来能否给房企利润和现金流带来显著持续的增量贡献也存在不确定性。
图表：万科收入项目占比（单位：%）
图表：万达商业收入项目占比（单位：%）
房地产主业面临供需结构的调整和和政策上的强调控，而转型需要资金支持，财务安全与金融资源的获取能力不仅决定着企业的生存，也同样决定着企业的发展。如果房企没有正确的布局策略，转型方向不明确，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企在转型道路上也可能面临挑战。
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