好地网6月6日消息（研究员 边天杨）5月17日，南京公告江北新区2宗涉宅地，总出让面积24.92万方，总建面59.6万方，总起价68.8亿元，出让时间为6月20日。

NO.新区2018G04地块位于江北新区浦滨路以东、康健路以南。起始价29.8亿元，起始楼面价11910元/㎡，保证金63662万元。其中，A地块为住宅，出让面积87790㎡，建筑面积193139㎡，容积率2.2；B地块为高中，出让面积57061㎡，建筑面积57061㎡，容积率1。

NO.新区2018G05地块位于江北新区天浦路以北、丰字河路以东。起始价39亿元，起始楼面价11278元/㎡，保证金195000万元。其中A地块为商住，出让面积72864㎡，建筑面积204018㎡，容积率≤2.8；B地块为商业，出让面积31510㎡，建筑面积141797㎡，容积率≤4.5。

地块出让指标

出让地块分布图 

根据地块的规划条件可以看出，04地块为定向出让。其要求如下：

1、A分区为二类居住用地，出让面积87790.39㎡，容积率为1＜R≤2.2，高度35≤H≤60；B分区为高中用地，出让面积57061.28㎡，容积率为R≤1，高度H≤24。

2、该地块不接受联合竞买。

3、该地块的竞买保证金为1亿美元或等金额人民币，地块的出让金总额中须有不低于2亿美元的外资缴纳。

4、B地块内须建设一所中外合作办学的国际化高中学校。合作的国外高中须设有A-level 、IB课程，且办学超过50年。在报名时竞买单位须提供竞买单位、拟引进的国外高中和江北新区管委会教育主管部门三方签订的办学框架协议。

5、国际学校需自持经营，不得转让、出售。

6、A地块所建住宅中，须提供不少于10%房产优先出售给江北新区管委会引进的国际高端人才。

7、C地块须配建一座基层社区中心，D地块内须配建一处社会停车场，均由政府建设，按照划拨方式供地。

8、地块要求装配式建筑比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅应100%实行成品住房交付。

9、在签订土地出让合同前，须和江北新区管委会相关部门签订项目投资建设协议。

05地块商业比重大，达到近六成。其要求如下：

1、A分区为商住混合用地，出让面积72863.50㎡，容积率为1.01≤R≤2.8，高度H≤100；B分区为商办混合用地，出让面积31510.37㎡，容积率为1.01≤R≤4.5，高度H≤150。

2、B地块可配建酒店式公寓，酒店式公寓配建比例不超过B地块地上总建筑面积的25%。

3、A地块中地上商业面积应控制在A地块地上总建筑面积的30%。

4、地块要求装配式建筑比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅应100%实行成品住房交付。

好地研究院本次对NO.新区2018G04、G05地块进行详细解读：

1.交通：地块周边道路基础设施完善

地块周边交通便利，周边道路多已基本建成通车，通过浦滨路、横江大道和滨江大道可穿越整个江北新区，通过城南河路以及天浦路可快速进入绕城高速（沪蓉高速）,通过浦口大道进入南京长江隧道可快速抵达河西及主城区；2宗地块均靠近地铁10号线临江站和浦口万汇城，通过10号线可快速到达河西及雨花台区。

2. 规划：南京江北新区核心区

2宗地块均位于江北新区核心区。

区域功能定位：展示南京现代化滨江生态城市风貌的重要地区；南京市江北新区中心所在地；

区域布局结构：“一轴、三带、多组团”的空间结构；

江北核心区规划图

江北核心区空间结构图

2宗地块均位于江北新区核心区板块南部，目前单元规划主要以住宅用地为主，G04地块所处组团周边是以研发为主的组团，未来产业落位，也将带来高能级产业客群；G05地块所处组团靠近江北新金融中心，受到关注更广，并且由于2宗地块都靠近滨江公共活动带，居住环境更好，加上近年来江北新区核心区利好不断，受到关注更加广泛，人口及购买力不断增强。

3.配套：地块周边配套基本齐全

G04地块紧邻南京青奥体育公园，地块周边配套设施尚不健全，空地较多，有南京市浦口区第四中学、江佑伯庭幼儿园、珠江小学以及南京市江浦实验小学，商业配套暂有大润发、浦口万汇城，靠近浦口区中心医院，规划定位较高。

G05地块规划定位较高，区域配套会随着发展日趋完善，目前周边有南京工业大学、南京市浦口区第四中学、江佑伯庭幼儿园以及南京市第一中学江北新区分校，商业暂有浦口万汇城和中科创新广场，医疗资源仍需完善。

地块周边配套情况

4、土地市场：地块周边自2013年起仅出让7宗地块

地块周边2013年至今仅出让4宗地块（江北核心区板块），总建面163.2万方，成交总价143.8亿元，楼面均价8810元/㎡，平均溢价率8.32%。拿地房企有绿地、保利、正荣，其中绿地在2017年8月11日竞得的NO.2017G41，楼面价达到9731元/㎡，是地块周边土地的最高楼面价。

G04地块由于竞拍门槛较高，预计底价或低溢价成交；G05地块由于所处板块土地市场的稀缺性和江北核心区的独特性，受到开发商关注较多，预计达到现房销售门槛或高溢价成交。

地块周边出让地块指标表

地块周边土地市场情况

由于地块周边土地市场最近拿地是2017年8月11日的绿地以楼面价9731元/㎡竞得NO.2017G41的混合型商住用地，且商办比例较大。故参照临近的江浦街道2016年至今的土地市场，来体现地块周边土地市场价值。

地块周边（江浦街道）2016年至今成交7宗涉宅用地，总建面110.7万方，总成交价193.4亿元，平均楼面价17465元/㎡，平均溢价率57.75%。其中，4宗土地达到现房销售。

地块周边出让地块指标表

江浦街道土地市场情况

5、新房市场：地块周边新房较少，多老盘加推

由于近年江北核心区板块出让土地较少，地块周边多为老盘加推以及写字楼商铺居多。目前区域内新房市场以小高层、高层为主，辅以少量临江平层改善，房价稳步上涨，目前在售新房毛坯高层价格在23500-30000元/㎡左右。

地块周边新房市场情况